Zakup mieszkania obciążonego hipoteką umowa przedwstępna

Hipoteka ciążąca na domu lub mieszkaniu nie jest czymś nadzwyczajnym. Jest to po prostu zabezpieczenie zobowiązania, które należy spłacić. Istotne jest, by przed zakupem każdej nieruchomości sprawdzić dokładnie dział III i dział IV księgi wieczystej dotyczącej nabywanego obiektu, by upewnić się, czy w tym konkretnym przypadku zachodzi taka ewentualność, czy też nie. Czym jest hipoteka? Czy zakup takiej nieruchomości jest bezpieczny? Co to jest umowa przedwstępna? Na te i wiele innych pytań odpowiemy w poniższej publikacji.

Czym jest zabezpieczenia hipoteczne?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia przez dłużnika zobowiązania. Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej właściwej dla danej nieruchomości, a wygasa po ostatecznej spłacie np. kredytu hipotecznego.

W praktyce oznacza to, iż właściciel bądź właściciele mają określone zobowiązania wobec instytucji finansowych lub urzędów, których de facto jeszcze nie spłacili. Informacje na ten temat znajdują się we wspomnianych już działach księgi wieczystej o numerach łacińskich III i IV. Znając numer księgi, który widnieje w akcie notarialnym nabywanej nieruchomości, nabywca ma swobodny dostęp do tych informacji. Dodajmy, iż zgodnie z przepisami polskiego prawa nie są one objęte tajemnicą.

Hipoteka nie stanowi przeniesienia praw własności, reguluje jedynie kolejność zaspokajania roszczeń z samego obiektu, bez względu na to, kto aktualnie jest jego posiadaczem.

Hipoteka jest przywiązana do nieruchomości, nie zaś do właściciela, co w prostej linii prowadzi do słusznego wniosku, iż nie ma żadnych przeszkód prawnych, by daną nieruchomość wprowadzić do obrotu na rynku wtórnym.

Powyższa informacja jest bardzo istotna, ponieważ obecnie przeważają oferty mieszkań zakupionych zaledwie kilka lat temu. Ma to związek z boomem budowlanym i łatwiejszym aniżeli teraz dostępem do kredytów mieszkaniowych, o których więcej informacji można uzyskać, odwiedzając stronę https://www.bankier.pl/smart/kredyty-hipoteczne.

Decydując się na lokal wcześniej eksploatowany, bezwzględnie należy liczyć się z ewentualnością zabezpieczenia w postaci hipoteki.

Hipoteka w Polsce jest regulowana przez przepisy specjalnej Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Najczęściej spotykane formy hipotek:

Hipoteka bankowa powstaje wtedy, gdy spłata udzielonego przez bank kredytu zostaje zabezpieczona poprzez ustanowienie hipoteki na danej nieruchomości kredytobiorcy.
Hipoteka umowna powstaje wtedy, gdy właściciel danej nieruchomości składa dobrowolne oświadczenie o ustanowieniu na należącej do niego nieruchomości zabezpieczenia hipotecznego, to oświadczenie jest składane w formie aktu notarialnego, przykładem hipoteki umownej jest hipoteka bankowa,
Hipoteka przymusowa jest zabezpieczeniem na skutek odgórnej decyzji lub postanowienia uprawnionego do tego organu.
Hipoteka łączna dotyczy kilku nieruchomości, przy czym wierzyciel zachowuje prawo wyboru tej, z której chce egzekwować spłatę.

Jest jeszcze hipoteka kaucyjna, jednak od 2011 r. nie jest ustanawiana, co nie zmienia faktu, iż wcześniej powstałe w ten sposób hipoteki zachowują swoją ważność. Hipoteka kaucyjna polega na tym, że oznacza się jedynie maksymalną sumę, jaką wierzyciel w przyszłości może egzekwować z przedmiotu zabezpieczenia (na moment ustanowienia hipoteki suma ta nie jest znana).

Mieszkanie obciążone hipoteką, umowa przedwstępna

W celu zabezpieczenia interesów obu stron powinno się sporządzić umowę przedwstępną. Jej forma nie jest określona przepisami, jednak dla podkreślenia jej waloru prawnego warto sporządzić umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

O jakie zabezpieczenia chodzi?

Należy pamiętać, że sprzedaż/ zakup nieruchomości wiąże się często z różnymi inwestycjami mającymi np. podnieść wartość mieszkania, wykonanie ekspertyz geodezyjnych, dostosowanie lokalu do potrzeb osób niepełnosprawnych, zmiana przeznaczenia nieruchomości itp.

Mając umowę przedwstępną, każda ze stron, ma podstawę, by dochodzić ewentualnych roszczeń lub wymóc zawarcie umowy przyrzeczonej.

W odniesieniu do omawianej wcześniej hipoteki w umowie przedwstępnej powinny też znaleźć się zapisy regulujące sposoby i terminy spłaty zobowiązania, a w szczególności tego, że:

Część środków finansowych przeznaczonych na zakup nieruchomości zostanie wpłacona na poczet zobowiązania kredytowego bezpośrednio na wskazany w zaświadczeniu rachunek bankowy wierzyciela z pominięciem zbywcy.
Pozostała wpłata na konto sprzedającego nastąpi dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej. Dobrze jest uzależnić termin płatności drugiej raty od spełnienia przez sprzedającego obowiązku uzyskania zaświadczenia o spłacie kredytu i zgody wierzyciela na wykreślenie hipoteki.

W przypadku, kiedy zbywca obciążonej hipoteką nieruchomości żąda zadatku, należy zachować czujność. Ponadto istotne jest, by dołożyć wszelkiej staranności, by część pieniędzy przeznaczona na spłatę zobowiązania trafiła bezpośrednio na konto wierzyciela. Nie chodzi przy tym o to, by a priori przypisywać komuś złe intencje, lecz o to, by transakcja przebiegła sprawnie i pomyślnie dla obu stron.